Métodos y tipos comunes de estafa a propietarios que intentan alquilar o revender su propiedad vacacional o cancelar su membresía
Alrededor del alquiler y reventa de las propiedades en tiempo compartido y de la cancelación de los contratos se ha generado una industria del fraude multimillonaria, muy sofisticada y creativa. Las estafas suelen estar diseñadas para aprovecharse con éxito de la frustración de los propietarios que desean deshacerse de sus tiempos compartidos y de la sobreoferta que existe en el mercado secundario de estas propiedades.
Es previsible que el número de estafas siga aumentando en la medida que vaya envejeciendo la población de propietarios que adquirieron propiedades vacacionales. Ello será así en primer lugar porque las razones por las que las adquirieron dejaron de ser importantes para sus respectivas familias y, en segundo lugar, porque las personas mayores son la presa favorita de los estafadores porque es una población vulnerable.
Son múltiples y variados los métodos que emplean los estafadores para defraudar a sus víctimas así como los tipos de estafa que ejecutan. Algunos de ellos llevan posteriormente a la revictimización de propietarios que ya habían sido previamente afectados.
El FBI relaciona muy bien algunos de los métodos y tipos de estafas y en especial las particularidades de las revictimizaciones. Estas últimas a su vez están muy bien descritas en el Aviso conjunto de FinCEN, OFAC y FBI FIN-2024-NTC2
El Aviso conjunto citado, si bien hace referencia a métodos empleados por organizaciones criminales transnacionales con sede en México, describe los métodos y tipos de estafa que se emplean en general para defraudar a ciudadanos de cualquier nacionalidad y residencia (no solo americanos en USA) propietarios de multipropiedades o timeshares en cualquier región (no solo en USA o México)
Mencionamos aquí los tipos de estafa y métodos más comunes en estafas que afectan a propietarios al intentar alquilar o revender sus propiedades de tiempo compartido en USA y en México o cancelar sus membresías. Es muy probable también que dichos tipos de estafa pueden afectar tambien a titulares de propiedades vacacionales en otros lugares del mundo, incluyendo el Caribe y Europa, tal como parece evidenciarse respecto de la última región mencionada de las afirmaciones de la Asociación de Consumidores de Tiempo Compartido del Reino Unido (Timeshare Consumer Association).
Tipos de Estafa
1) Estafa de Falsa Reventa o Alquiler de Propiedad Vacacional
Este tipo de estafa es el foco principal de este sitio web, debido al significativo perjuicio económico que puede causar y al riesgo de revictimización que impone a las víctimas.
En este esquema, el propietario de un tiempo compartido es contactado, sin haberlo solicitado, por teléfono o correo electrónico por un desconocido que se hace pasar por representante de una compañía de asesoría inmobiliaria, agencia vacacional, agencia turística, correduría de bolsa o sociedad dedicada a la reventa de tiempos compartidos. El estafador asegura tener un inversionista interesado en adquirir o alquilar a largo plazo la propiedad vacacional, indicando que hay un proyecto de agenciación turística que pretende utilizar estas propiedades para la prestación de servicios. Normalmente, se afirma que el interesado es un ciudadano o una sociedad mexicana y se presenta una propuesta económica por la propiedad tan atractiva que es difícil de rechazar, incluso si el propietario no tenía intención de vender en ese momento.
Si el propietario muestra interés, se le pedirá que firme un contrato donde figuran él, el comprador o arrendatario, la agencia representada por quien hizo el contacto y una sociedad de títulos o fiduciaria (escrow company o title company) encargada de verificar el cumplimiento del contrato y que según las normas aplicables se designa para garantizar dicho cumplimiento y los pagos que se harán ( en este caso es parte protagonista de la estafa). Tanto el agente como el fiduciario tendrán – según el contrato – derecho a cobrar las comisiones estipuladas en el mismo y esta circunstancia permitirá a los estafadores justificar inicialmente la no devolución de las cantidades pagadas por el propietario cuando finalmente éste se percate de la estafa y exija la devolución de lo pagado anticipadamente y les acuse de incumplimiento de contrato, incumplimiento que por supuesto aquellos imputarán al propietario.
El contrato que se hace firmar a las víctimas incluye entre sus términos y condiciones, previsiones indicando que el vendedor o arrendador debe entregar la propiedad libre de cargas y limitaciones, pagando todos los conceptos, cargas y tributos necesarios para completar la negociación (el cierre). Además, estipulará que todo pago se haga a la sociedad escrow o la title company (y no a los pretendidos beneficiarios del pago). Señalará igualmente que lo pagado por el propietario será reembolsado al momento del cierre (closing) para lo cual prevé la constitución de un fideicomiso a su favor en un banco (que indicará generalmente como mexicano o a veces americano) para garantizar estos pagos y cuyo monto será cubierto con los abonos que el supuesto inversionista debe hacer a la cuenta del fideicomiso y que la sociedad de títulos afirmará que habrá hecho sin falta (aunque ello será falso como falso será el fideicomiso).
Inmediatamente después de la firma del contrato, o incluso antes, se requerirá que el propietario pague anticipadamente algún concepto que la sociedad fiduciaria afirmará que es condición de la operación, como por ejemplo el pago de cuotas de mantenimiento vencidas o previstas del complejo o cualquier otro concepto.
Desde el principio, se asegura al propietario que el fideicomiso ha sido constituido a su favor, proporcionándole acceso a un sitio web con apariencia oficial, administrado supuestamente por un banco o por la sociedad de títulos que funge de fiduciaria. Sin embargo, a pesar del transcurso del tiempo y la realización de pagos anticipados, el cierre del contrato nunca se produce ni se le paga el precio del mismo al propietario. Cuando parece que el cierre – closing – está por suceder y que se hace creer al propietario que el pago ocurrirá en unos días, inesperadamente surgen nuevos conceptos que deben ser pagados antes del cierre y se vuelve a solicitar al propietario que pague – antes del cierre y como condición para que se produzca – una nueva comisión, contribuciones por registro de la propiedad, impuestos de valor agregado, anticipos por impuestos, tasas de transferencia internacional, entre otros conceptos que se les ocurre inventar a los estafadores. El propietario nunca llega a cobrar lo acordado; pero si termina pagando numerosas partidas falsas que son dirigidas directamente a la cuenta de la sociedad fiduciaria, que las refleja en el sitio web, haciendo creer al propietario que sus pagos están garantizados. En la sección dedicada a los pagos anticipados se relacionan algunos de los conceptos y partidas que los estafadores emplean en su esquema.
Finalmente, el propietario descubre que quienes lo contactaron no existen en la realidad con la identidad que proporcionaron, que no representan a las sociedades mencionadas pues las suplantaron, y que las sociedades señaladas están disueltas. El inversionista no existe, al igual que no existe la cuenta en fideicomiso en el banco que le dijeron. Ninguno de los montos pagados terminó en la cuenta indicada, sino que fueron transferidos a cuentas no rastreables en otros países. Para ello se han utilizado cuentas en bancos americanos y mexicanos y cuyos titulares pueden ser incluso casas de bolsa. El sitio web del fideicomiso también resulta ser falso, creado exclusivamente para estafar al propietario; en fin, lo que llama el FBI spoofed websites.
Lamentablemente, durante la estafa, el propietario habrá proporcionado datos personales y financieros a los estafadores y ello dará oportunidad a que el propietario sea revictimizado a futuro o que su identidad sea suplantada o robada. Por otra parte, si entre los pagos realizados hay alguno que pudiera considerarse ilegal o contrario a las normas de algún país, los estafadores aprovecharán esa circunstancia para intentar extorsionar al propietario o para hacerle pagar supuestas cantidades para liberar un supuesto bloqueo de sus cuentas. El propietario, que ya ha sido víctima, puede volver a serlo y sucumbir a la presión. Terminará pagando la nueva cantidad que le pidan sin percatarse que el pago que hizo y que supuestamente constituía la infracción de alguna norma nunca llegó a producirse pues, siendo parte de la estafa, fue desviado en provecho de los propios estafadores.
Finalmente, el contrato que suscribió la víctima de la estafa podrá ser empleado por los estafadores en contactos posteriores para acusar a la víctima del incumplimiento del contrato y volver a presionarlo en el futuro. En todo caso, gran parte de las denuncias que no se efectúan de este tipo de estafas será producto de la duda sembrada en la mente de las víctimas de que el contrato es válido y que agentes y sociedad de títulos tenían derecho a sus comisiones por lo que concluyen que independientemente de las circunstancias, el resultado de cualquier denuncia o demanda (no se percatan que no hay a quien demandar ni quien demande) no permitirá la recuperación de los montos pagados.
2) Estafa de Falsos Servicios de Reventa o Alquiler de Propiedad Vacacional
En este esquema, el propietario contacta voluntariamente a un agente inmobiliario o bien, es contactado sin haberlo solicitado por un agente (real o falso) con la intención de revender o alquilar su propiedad vacacional. El agente le asegura al propietario que existen compradores o interesados en su propiedad y que la venta o alquiler se producirá en un plazo determinado.
Se le solicita al propietario el pago anticipado de comisiones y gastos para la publicación de la oferta y él los efectúa.
Sin embargo, la propiedad no se vende debido a un mercado desfavorable que el agente sabía que era así por lo que es obvio que le hizo falsas promesas al propietario. El agente probablemente tampoco llevará a cabo mayores gestiones para lograr la venta de la propiedad y, con suerte, se limitará a solo publicar la propuesta de venta de la misma.
Normalmente, el propietario no habría realizado ningún pago de haber conocido el estado real del mercado y si no se le hubieran hecho falsas promesas.
El agente no asume su responsabilidad, dejando al propietario sin la venta/alquiler y con un gasto innecesario. Es probable que en el contrato que haya hecho aceptar al propietario haya cubierto bien los límites de su responsabilidad
3) Estafa de Falsa Cancelación de Contrato de Membresía
Desde hace tiempo, se han vuelto comunes las estafas dirigidas a propietarios de tiempos compartidos que desean deshacerse de sus propiedades para evitar los costos anuales. Los estafadores, agentes reales o falsos, ofrecen servicios de cancelación de contratos y membresías a cambio de importantes pagos anticipados por comisiones y cuotas de cancelación. Los propietarios creen que estos pagos garantizan la cancelación de la membresía y el fin de sus obligaciones con el complejo hotelero, pero la cancelación nunca se produce. En muchos casos, los estafadores ni siquiera gestionan la cancelación, dejando a los propietarios con mayores deudas y sin la cancelación de la membresía.
El propietario realiza pagos significativos sin lograr la cancelación del contrato de membresía. Esto puede resultar en mayores cargas financieras, peor crédito y la continuación de las obligaciones con el complejo hotelero.
4)Estafa de inversión o recompra de acciones de tiempos compartidos
En este esquema de fraudes, los propietarios son contactados por los estafadores quienes afirman a las potenciales víctimas que, en función de su propiedad, tienen derecho a acciones u otros tipos de intereses patrimoniales en la sociedad que les vendió su propiedad o, de alguna manera intereses asociados con sus tiempos compartidos y se ofrecen a negociar la venta del capital a inversores dispuestos.
El FBI y la SEC (Securities and Exchange Commission) de USA han venido advirtiendo desde 2020 sobre este tipo de fraudes informando del aumento en esquemas fraudulentos dirigidos a propietarios de propiedades de tiempo compartido en México en los cuales, al igual que en algunos de los tipos anteriormente señalados, los estafadores alegan ser representantes de firmas de corretaje, agencia de viajes, compañía de títulos o agente de custodia que hacen contacto no solicitado con propietarios de propiedades de tiempo compartido.
Los estafadores podrán afirmar al propietario que tiene derecho a acciones u otro tipo de título patrimonial negociable en relación con su propiedad de tiempo compartido y ofrecerán liquidar dichas acciones o títulos a cambio de una comisión.
En este esquema, como en todos los demás, los estafadores pueden proporcionar a las víctimas documentos de apariencia auténtica y oficial, incluidos contratos y documentos de títulos con los que buscan generar credibilidad frente a las víctimas. Dichos documentos sin embargo resultarán ser falsos.
Luego, se le indicará a los propietarios que, para obtener la utilidad prometida derivada de la negociación de sus acciones, deben pagar impuesto, comisiones, tarifas u otros gastos. Una vez que la víctima pague los conceptos solicitados, le serán presentados uno tras otro nuevos requerimientos de pago por los estafadores sin que nunca se produzca el cierre y sin que la víctima vea el retorno en su inversión.
Recientemente, fue noticia el caso de una pareja de jubilados que fueron estafados en más de US$ 100.000 con este tipo de estafa aplicado a una supuesta compra de acciones del complejo Vacacional
5)Estafa de Falsos Servicios de Recuperación de Fondos Defraudados
Después de haber sido estafado en alguno de los esquemas anteriores, el propietario puede ser contactado por un desconocido por teléfono o correo electrónico, afirmando trabajar para un organismo gubernamental o una firma legal. Se solicita que confirme detalles de la estafa de la que fue víctima, indicando que están a cargo de recuperar los fondos defraudados. Normalmente, estas afirmaciones son falsas y buscan comprometer al propietario para que pague comisiones, honorarios o tasas ficticias de liberación de fondos. Si el propietario paga, vuelve a ser estafado, probablemente por las mismas personas que lo estafaron inicialmente.
Este esquema de estafa es una revictimización de la víctima de una estafa anterior y es normalmente realizada, como la que se describe en el punto siguiente, por integrantes de la misma organización criminal que realizó la primera estafa.
6) Estafa Extorsiva a Víctimas de Estafa de Reventa o Alquiler de Propiedades
Después de ser estafados en la reventa o alquiler de propiedades vacacionales, y posiblemente en la recuperación de fondos defraudados, las víctimas pueden ser contactadas nuevamente para volver a ser estafadas.
Serán contactados por desconocidos quienes afirmarán ser funcionarios públicos o empleados de firmas legales y asegurarán que alguno de los pagos realizados por la víctima fue ilegal o contraría alguna norma legal y que en virtud de ello la víctima pudo haber sido bloqueada en sus cuentas o sometida a supervisión y vigilancia y también asegurarán que esas restricciones podrán solucionarse con el pago de multas y comisiones, que deberán ser (por supuesto) pagados por adelantado directamente a quienes los contactan. Esta revictimización puede perpetuarse hasta que la víctima se dé cuenta de que no debe seguir pagando.
Toda víctima debe estar consciente que a lo largo de cada año se comunicarán con ella varias veces para tratar de hacerla caer víctima de alguno o varios de los esquemas de estafas que señalamos en esta sección.
Elementos comunes característicos de las estafas en tiempo compartido
Las características comunes de este tipo de estafas comprenden las siguientes:
- Comienzan normalmente por un contacto telefónico o por email de un desconocido a un propietario de tiempo compartido
- Quien hace el contacto cuenta con mucha información respecto del propietario y su propiedad, información ésta que presumiblemente le ha sido suministrada por algún empleado del complejo aunque al ser cuestionados siempre asegurarán que se trata de información pública
- El desconocido asegura al propietario que cuenta con un inversionista interesado en comprar o alquilar a largo plazo el tiempo compartido o membresía o le asegura que puede vender o rentar su propiedad de manera rápida y sin problemas o también que puede lograr cancelar y terminar su membresía
- La oferta es atractiva y para la venta o alquiler es muy generosa y normalmente excede el valor de mercado de la propiedad en tiempo compartido. Es una oferta difícil de resistir.
- En el precio de la oferta en la reventa o alquiler de las propiedades vacacionales pueden incluir conceptos que inflan el monto a recibir por el propietario y, en ese aspecto, parecen beneficiar al propietario. No obstante, al final dicho aumento del precio tendrá efecto a favor del estafador puesto que el monto de impuestos y comisiones, cuyo pago anticipado requiera el estafador al propietario, sera mayor por ser proporcional al precio y por tanto mayor la cantidad estafada.
- Los estafadores siempre solicitarán pagos por adelantado.
- Los desconocidos que hacen el contacto aportan identidades que sin embargo no confirman con documentación real. Nunca comprueban su identidad.
- Los números de teléfonos que aportan no pueden ser rastreados a alguna persona real y las direcciones físicas normalmente existen pero no corresponden a quienes le contactan.
- Se emplean sociedades de títulos o Title companies y escrows falsos o que suplantan la identidad de sociedades reales. Hay suplantación generalizada de identidades.
- Las estafas de reventa y alquiler de propiedades vacacionales así como las estafas extorsivas y las de recuperación de fondos defraudados son probablemente delitos transnacionales que involucran estafadores actuando o afirmando actuar desde un país en relación con una propiedad vacacional ubicada en otro pais y el destino final (real o ficticio) de los fondos estafados será en un tercer pais.
Técnicas y medios empleados para las estafas
Los métodos, técnicas y medios empleados para estafar solo están limitados por la imaginación de los estafadores, por lo que el propietario que desea alquilar o revender su propiedad vacacional podrá encontrarse en la situación de enfrentarse a estafas con características únicas o novedosas y en las que se emplearán contra él, todas las facilidades que la tecnología ofrece y además sin conocer a su interlocutor que le está intentando estafar.
Es imposible describir todos los métodos que pueden presentar los intentos de estafa. En este sitio solo se hace referencia a algunos de ellos y es obvio que existen muchos otros, aunque necesariamente todos presentarán un elemento común que es la exigencia de hacer pagos anticipados.
Por ello, independientemente de las razones y justificaciones que le den para que haga un pago anticipado en alguna de las operaciones que hemos venido describiendo e independientemente de lo razonables que parezcan dichas justificaciones, NO HAGA NINGUN PAGO ANTICIPADO.
Entre los métodos y medios empleados para estafar encontraremos los siguientes:
1) Firmas de contratos y pagos anticipados
Mediante engaños los estafadores convencen a los propietarios de firmar contratos con ellos y con sociedades e inversionistas que no existen y logran que los propietarios paguen cantidades de dinero anticipados por distintos conceptos según la forma de la estafa.
Los contratos que le harán llegar para su firma al propietario, son básicamente «Guaranteed Purchase Sale Contract» (Contrato de venta garantizado) y «Guaranteed Rental Contract» (Contrato de alquiler garantizado). Se lo enviarán ya firmado por una Title Company en cuya selección el propietario no participa (y que es probablemente falsa o está siendo suplantada), por el supuesto comprador o arrendatario (inexistente) y por el supuesto agente en cuyo nombre iniciaron el contacto con el propietario.
Los acuerdos que los estafadores le solicitarán firmar al propietario normalmente contemplarán un fideicomiso que constituirá el fiduciario (una presunta Title Company) y que probablemente señalarán ha sido constituido en otro país (normalmente México). Además contendrán dichos contratos la obligación de los arrendadores o vendedores (es decir de Ud que es el propietario del tiempo compartido) de entregar la propiedad libre de cualquier limitación o gravamen y libre de deudas, obligándose Ud a pagar al fiduciario (Title Company) toda cantidad necesaria para pagar los impuestos, gastos de mantenimiento, pagos atrasados por servicios, comisiones y cualquier otro gasto que conforme a las autoridades, las leyes o el complejo vacacional, deban ser pagadas para poder llegar al cierre de la operación. Señalarán los contratos que todos los montos que pague el arrendador o vendedor (o sea el propietario) de manera anticipada, serán reembolsados al cierre. Con ello, los estafadores, al firmar el contrato, estarán obligando al propietario a pre-pagar a la sociedad fiduciaria (y no al beneficiario que pudiera ser una agencia tributaria, el mismo complejo turístico o una oficina gubernamental, en el hipotético caso que los conceptos fueran auténticos) cantidades por conceptos que ellos se encargarán de inventar y documentar falsamente.
En razón de lo anterior, revise cuidadosamente los contratos que le presenten para su firma y consulte con un abogado. A pesar de que dichos contratos probablemente serán viciados y nulos porque han sido firmados por personas que han suplantado a compañías, Ud puede sentirse presionado para cumplir con los pagos que allí se señalan. De manera pues que le conviene buscar consejo legal.
En el caso de reventa de tiempos compartidos en el curso del supuesto cumplimiento del contrato, los estafadores requerirán de los propietarios el pago anticipado de comisiones de venta, de agencia, de impuestos por enriquecimiento, etc. En el caso de alquiler de la propiedad requerirán pagos adelantados para cubrir las cuotas o gastos de mantenimiento anuales del resort por el período de la renta (montos éstos que hábilmente los estafadores habrán incluido en la oferta para inflarla) y comisiones. En la sección dedicada a los pagos anticipados relacionamos algunos de los conceptos y partidas que los estafadores emplean en su esquema.
También podrán los estafadores requerir pagos anticipados por gastos por inscripción en registros en México, gastos por inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes de México y un sinnúmero de contribuciones o impuestos que señalarán que imprevistamente aplicó el gobierno de México (u otro) y que justificarán con documentos falsos. Los estafadores son tan creativos que le presentarán como adeudos fiscales, impuestos que ni siquiera existen en México como una tal cuota de «Cierre y Administración» por la inscripción en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras de México, que en su propia página web señala que sus trámites son gratuitos.
2) Empleo de compañías falsas y suplantación de identidades
En la trama de estafa iniciada mediante el contacto telefónico de un desconocido a los propietarios de tiempo compartido, se irán incorporando posteriormente alguna compañía de asesoría turística, de inversiones o de bienes raíces así como alguna sociedad de títulos (Title Company) y sociedad escrow, además de supuestos abogados y todos ellos al final terminan confirmándose como sociedades y personas falsas e inexistentes o como sociedades o personas que han sido suplantadas por los estafadores, pero que emplean medios y recursos tecnológicos que los hacen parecer reales y auténticos durante todo el proceso.
Es probable que al verificar y comprobar la existencia de las sociedades involucradas en la estafa sea muy difícil constatar que las mismas no son legítimas o bien que han sido suplantadas.
3) Empleo de medios tecnológicos y falsa documentación
En los engaños, maniobras y en toda la estafa o fraude, los estafadores emplearán páginas web falsas, números telefónicos no rastreables, direcciones y oficinas falsas, así como documentos y certificados falsos (Resoluciones falsas de oficinas del Gobierno Mexicano y falsos formatos para pago de contribuciones federales), papeles de membrete con apariencia legítima y auténtica e incluso asumen falsamente identidades de funcionarios públicos extranjeros y obviamente suplantan identidades.