No confíe ciegamente en ninguna Title Company o Escrow Agent

Nunca es conveniente confiar ciegamente en las compañías de título – Title Company – o en sociedades escrow al realizar negocios para la renta o reventa de su propiedad en tiempo compartido o timeshare.

Los latinoamericanos, tenemos a veces la tendencia de creer que todas las instituciones americanas son confiables y que todas las empresas o personas sometidas a su control también lo son. En tal sentido creemos que podemos confiar ciegamente en todo negocio en el que participe una sociedad de títulos (Title Company) registrada en alguno de los Estados de la Unión Americana (USA) o algún agente escrow o sociedad escrow (sociedad fiduciaria) que ejerza o tenga actividad en alguno de dichos estados.

Dicha confianza es bien merecida en la mayoría de los casos, en los cuales además los respectivos negocios se culminan como estaban previstos. Son los casos en que rigen la buena fé y la corrección legal.

Pero en otros casos, lamentablemente la confianza ciega ha llevado a muchas personas a perder grandes cantidades de dinero en manos de quienes han resultado estafadores o en manos de quienes, sin poder quizá ser calificados como estafadores, han actuado contrariando los deberes fiduciarios que le imponen las prácticas correctas de comercio y, en muchos casos las leyes estadales respectivas.

Es por ello que, a pesar de la buena fé que rige en la mayoría de las instituciones y sociedades de USA, no es conveniente, sin correr riesgo de ser defraudado, confiar ciegamente en la persona o sociedad que, estructural, legal y contractualmente, está prevista como la que garantizará la ejecución efectiva de un contrato entre 2 contratantes que no se conocen. Dichas personas o sociedades son las Title Company (sociedades de títulos) y los escrow agents (sociedades escrow o sociedades fiduciarias).

Así como en la famosa cita de Thomas Reid “La cadena será tan fuerte como su eslabón mas débil” así también, el contrato que ud tiene pensado ejecutar será tan seguro y confiable como confiable, honesto y capaz sea su Title Company. Si el contrato contempla transferencia de dinero y también tiene momentos de ejecución distintos, la seguridad de que culmine el contrato a plena satisfacción de los contratantes, dependerá de la solvencia, honestidad y capacidad del escrow officer o agent o de la Title Company a cargo.

Verifique la legalidad de la Title Company
Verifique la legalidad de la Title Company y la identidad de sus representantes

Distintas situaciones irregulares que surgen con las sociedades de títulos y los escrow

Cuando la Title Company o la sociedad o agente escrow (fiduciario) no son competentes o no son honestos, es obvio que el contrato no se ejecutará y alguno de los contratantes o todos ellos sufrirán pérdidas patrimoniales.

Por otra parte si la Title Company o la sociedad o agente escrow (fiduciario) no son competentes o no son honestos, violan sus deberes fiduciarios y además actúan en connivencia o en interés de uno solo de los contratantes, obviamente el otro contratante sufrirá pérdidas económicas y será una estafa.

Pero también puede ser que la Title Company y/o la sociedad escrow existan legalmente, pero que quienes afirman actuar por cuenta de ellos no son sus representantes legítimos, en cuyo caso los contratantes (uno o todos) sufrirán pérdidas patrimoniales en provecho de los falsos representantes.

Puede ocurrir también que la operación de intermediación se haya realizado totalmente conforme a la ley y sin embargo termine mal pues las instrucciones de pago fijadas originalmente por la Title Company o la sociedad escrow fueron cambiadas fraudulentamente antes del pago con intervención de un hacker y se haya terminado pagando el monto del contrato en una cuenta que no es legítima del intermediario y es lo que llaman el wire fraud que se ha vuelto muy común en las operaciones inmobiliarias. 

Finalmente, puede ser que ud haya contratado en la creencia que contrataba con una Title Company o sociedad escrow legítima y legal, pero que ésta no exista efectivamente sino que se tratan de compañías fantasmas o bogus o fake companies. Es obvio que en ese caso si ud hizo algún pago a una de dichas compañías fantasmas, ud probablemente perderá lo pagado.

Y puede darse el desastroso caso que se presente una combinación de todo lo anterior en que se presente un agente que intermedia una operación de alquiler o reventa de una propiedad en tiempo compartido o una membresía vacacional y que se combina con una Title Company que puede ser fantasma o que, siendo real, no está plenamente activa y aparece representada por unos timadores sin facultades para ello y, entre todos estafan a propietarios y compradores o arrendatarios. En este tipo de estafas pueden combinarse de manera simultanea o sucesiva los diferentes esquemas.

Por ello, independientemente de lo mucho que confíe en las instituciones, no deje de averiguar y verificar detalladamente la legalidad y legitimidad de las sociedades y personas que se les presentan como Title Company o como Escrow (fiduciarias) en cualquier negocio.

Debe ud no solo confirmar la existencia legal de dichas compañías sino que debe verificar las referencias de las mismas así como la representación que señalan tener quienes traten con ud así como sus respectivas identidades.

Nunca celebre trato alguno con alguna persona de la cual no haya podido verificar su identidad. Sea absolutamente exigente e inflexible con ello. Piense: Es racional pagarle algo a alguien que no conoce y además sin haber necesidad para ello pues el activo objeto del negocio además es nuestro? No es racional. Por tanto, actúe en consecuencia y haga que el intermediario se ajuste a ud y no al revés.

Y finalmente deberá ud asegurarse que las instrucciones de pago no sean cambiadas por un hacker a ultima hora.

Recomendaciones al tratar con Title Company y con escrows

Con el objeto de evitar en todo lo posible entrar en un negocio con quien no debe y sufrir pérdidas como consecuencia de ello, es conveniente al tratar con compañías americanas que observe cuando menos, las siguientes recomendaciones:

  • En ningún negocio deje que le sea impuesta una Title Company o un agente escrow. La designación de una u otro debe provenir del convenio de las partes y si es impuesta como condición de uno de los contratantes, ello debe constar en el contrato. Esta recomendación obedece a dos razones:
  1. El riesgo de que la Title Company que le impongan no sea legítima o legal es infinitamente mayor que si ud tiene la libertad de participar en la selección de la Title Company entre muchas que existen en el mercado. En ese caso, ud revisará sus referencias y su situación legal y podrá confirmar que no son compañías fantasmas o bogus companies. Ud en ese caso las habrá podido verificar previamente, antes de entrar en cualquier contrato.
  2. Al participar en la selección impide que la Title Company esté de antemano de acuerdo en trabajar en el único interés de uno de los contratantes o del agente respectivo, que también puede ser fraudulento.
  • Es recomendable que solo haga negocios con Title Companies o escrow agents que operen en el estado en el cual se encuentra el activo objeto de la negociación. Evite contratar Title Companies o Escrow agents que no operen en dicho estado. Por ejemplo, no es una práctica o decisión sana, contratar para la reventa o alquiler de un tiempo compartido ubicado en el Estado de la Florida, con una Title Company o escrow agents ubicados en los Estados de Oklahoma o Missouri que, al igual que algunos otros estados americanos pueden no requerir que dichas sociedades obtengan licencias o estén afiliadas a alguna asociación.
  • No contrate con Title Companies que no cuenten con licencia otorgada por el Estado en el cual actúan. Si el activo a negociar se encuentra en un estado en el cual la licencia para operar como Title Company o Escrow agent no es requerida, entonces solo trate con alguno que esté efectivamente inscrito en las asociaciones que al respecto existan en el Estado o en la American Land Title Association (ALTA).
  • En el caso que ud deba pagar alguna suma a la Title Company o la sociedad escrow o fiduciaria, asegúrese que cuente con las instrucciones de pago efectivamente emanadas de dichas sociedades y sus representantes verdaderos. Evite pagar según instrucciones modificadas si no confirma previamente por escrito o telefónicamente con quien ha conversado anteriormente que las nuevas instrucciones son las válidas. No dé por sentado que las nuevas instrucciones son correctas y válidas. Déjelo por escrito
  • Y finalmente, no pague ninguna cantidad por anticipado, aunque lo requiera una Title Company verificada por ud, si tal pago no corresponde a prácticas normales y que sea racional que el monto deba ser pagado efectivamente. En ese caso, busque pagar en lo posible directamente al beneficiario final del pago. Pero no acepte pagar ninguna cantidad si para ud la operación podía concluirse de manera sencilla y el pago requerido solo sirve para facilitar la tarea de la Title Company y/o del otro contratante.

Las estafas en los alquileres y reventa de propiedades en tiempo compartido normalmente se producen en operaciones que se plantean realizar entre varios paises: la propiedad de tiempo compartido en un pais, el propietario residente en otro pais, el supuesto interesado en alquilar o comprar el timeshare en un tercer país y finalmente agentes y title company que pueden ser del mismo estado de la propiedad o de un cuarto país. Con toda esa complejidad (normalmente inventada pues facilitan la posibilidad de manipular) no deje de verificar y comprobar la legalidad de quien le pide su confianza, la Title Company y quienes afirman actuar por ella. Si la identidad y legalidad de ellos no está perfectamente determinada, NO HAGA EL NEGOCIO. ES ESTAFA!